부동산 시장의 '질 적 변화': 중고 집 값 이 주류 로 떨 어 졌 다.

지속 적 인 통제 하에 부동산 시장 은 마침내 '양 적 변화' 에서 '질 적 변화' 로 바 뀌 었 다.

9 월 15 일 에 국가 통계 국 은 8 월 70 대중 도시 의 집 값 데이터 와 8 월 의 부동산 투자 와 판매 데 이 터 를 발표 했다.많은 데이터 지표 중에서 양 과 가격 의 변화 가 가장 눈길 을 끈 다.

지난 8 월 한 달 간 전국 분 양주 택 판매 면적 은 1 만 2 천 545 ㎡, 매출 액 은 1 천 617 억 원 이 었 다.전년 동기 나 전 월 대비 로 두 달 연속 하락 했다.

가격 은 8 월 70 대중 도시 의 집 값 상승폭 이 보합 과 반락 을 위주 로 했다.시장 선도 지표 로 꼽 히 는 중고 주택 가격 은 하락 한 도시 수가 34 개 에 달 해 최근 몇 년 사이 처음으로 오 른 도시 수 보다 많 았 다.

만약 에 시장 화 속성 이 더욱 강 한 중고 주택 가격 을 참고 로 하면 8 월 부동산 시장의 변 화 는 '양 적 가격 하락' 으로 요약 할 수 있다.적지 않 은 분석 자 들 은 부동산 시장 에 '전환점' 이 나타 나 공급 과 수요 양쪽 의 지속 적 인 통제 하에 빠 른 발전 후의 조정기 가 곧 다가 오 는데 전통 적 인 성수기 인 '김 구 은 십' 으로서 성색 이 부족 할 것 이 라 고 생각한다.

지속 적 인 통제 하에 부동산 시장 은 마침내 '양 적 변화' 에서 '질 적 변화' 로 바 뀌 었 다.시각 중국

중고 주택 지도 가격 정책 이 현저 한 효과 가 있다.

올해 들 어 부동산 판매 의 성장 곡선 은 줄곧 하향 곡선 을 그리고 있다.올해 8 월 까지 전국 분 양 주택의 판매 면적 은 11413 만 평방미터 로 동기 대비 15.9% 증가 했다.분 양 주택의 매출 액 은 11 억 9047 만원 으로 전년 동기 대비 22.8% 증가 했다.연초 (올해 1 ∼ 2 월) 100% 를 넘 은 증가 율 과 비교 하면 눈 에 띄 게 둔화 한 것 이다.

이 한편 은 올해 중 이후 시장 판매 의 증가 속도 가 점점 힘 이 없 기 때문이다.다른 한편 으로 는 코로나 여파 로 지난해 초 기수 가 낮 았 고, 이후 시장 이 점차 살아 나 면서 기수 도 눈 에 띄 게 높 아 졌 다.

올해 하반기 이후 부동산 시장의 거래 규 모 는 상승 세 를 보 인 후 하락 세 를 보 였 다.7 월과 8 월 에는 월간 거래 량 이 연속 하락 했 고, 8 월 분 양주 택 판매 면적 은 2019 년 같은 기간 보다 도 낮 았 다.

반 호 조개 연구원 선임 애 널 리스트 는 지난해 높 은 기수 외 에 계절 적 요인 과 정책 적 요인 으로 인 한 매출 하락 도 무시 할 수 없다 고 지적 했다.조가비 연구원 통계 에 따 르 면 8 월 부동산 시장 통제 정책 은 36 차례 나 발 표 했 고 4 월 이후 통제 빈도 가 지속 적 으로 증가 하 며 통제 가 지속 적 으로 증가 했다.

이 가운데 최근 여러 곳 에서 집중 적 으로 나 온 중고 주택 지도 가격 조정 은 이미 거래 가격 에 직접적인 영향 을 미 쳤 다.

중고 주택 지도 가 는 중고 주택 거래 의 참고 가격 을 가리킨다.최근 심 천, 상하 이, 광저우, 허 페 이, 시안, 동관 등 을 포함 한 13 개 도시 가 중고 주택 지도 가격 을 조정 하여 실제 거래 가격 이 너무 높 은 것 을 억제 했다.8 월 의 집 값 표현 을 보면 이런 조정 효 과 는 매우 뚜렷 하 다.

지난 8 월 1 · 2 · 3 선 도시 의 신방 가격 은 전 월 대비 평균 0.3%, 0.2%, 0.2% 상승 해 반락 과 보합 위주 로 상승 했다.같은 기간 중고 주택 가격 상승폭 은 각각 0.2%, 0.2%, 0.1% 로 신방 가격 상승폭 보다 약간 낮 았 다.

도시 별로 보면 신규 주택 가격 이 여전히 상승 위주 인 가운데 8 월 중고 주택 가격 이 하락 한 도 시 는 34 개 에 달 했 고 오 른 도시 수 는 27 개 에 불과 했다.지난해 초 코로나 영향 을 떠 나 최근 6 년 간 중고 집 값 이 오 른 도시 수가 가장 적 었 다.그 중에서 2, 3 선 도 시 는 하락 의 주체 가 되 었 고 곤명, 남 충, 석가장, 모란 강의 가격 하락폭 이 앞 섰 다.

조가비 연구원 은 가격 조정 을 지도 하 는 요인 외 에 시장 하 방 기대 가 중고 주택 시장 에서 더 빨리 전 달 될 것 으로 보고 있다.상대 적 으로 중점 도시 의 새 주택 제한 가격 에 아직도 중고 가 거꾸로 걸 려 있어 주택 구 매 수 요 를 새 주택 시장 으로 끌 어 들 인 다.

"전국 집 값 변 곡 점 이 이미 나 타 났 다." 중대 위 중원 부동산 수석 분석 가 는 2021 년 9 월 이후 신용 대출 정책 이 완화 에서 정상 으로 돌아 오 면서 앞으로 집 값 상승폭 이 둔화 되 고 집 값 인하 도시 의 수가 계속 증가 할 것 이 라 고 내 다 봤 다.

"김 구 은 십" 은 아마 허사 가 될 것 이다.

'전환점' 을 지탱 하 는 논 거 는 양 과 가격 의 변 화 를 제외 하고 투자, 융자, 토지 확보 등 일련의 지표의 변화 도 포함한다.

지난 8 월 전국 부동산 투자 (누적) 증가 속 도 는 연초 38.3% 에서 10.9% 로 떨 어 졌 다.중부 지역 이 여전히 두 자릿수 성장 을 유지 하고 있 는 것 을 제외 하고 동부, 서부, 동북 지역 의 성장 속 도 는 이미 한 자릿수 로 떨 어 졌 다.같은 기간 부동산 개발 업 체 의 토지 매입 면적 은 10733 만 평방미터 로 전년 동기 대비 10.2% 감소 했다.토지 거래 대금 은 6.2% 감소 한 6 천 647 억 원 이 었 다.

'세 개의 레 드 라인', '5 단계 관리' 등 정책 의 영향 을 받 아 부동산 기업 의 융자 도 제한 을 받는다.올해 1 ~ 8 월 부동산 개발 업 체 도착 자금 은 1 천 34364 억 원 으로 증가 속 도 는 연초 51.2% 에서 14.8% 로 떨 어 졌 다.

주의해 야 할 것 은 7 월과 8 월 이후 일부 부동산 업 체 들 이 가격 인하 방식 으로 판 매 를 촉진 하고 자금 을 회수 하지만 효과 가 좋 지 않다 는 점 이다.7 월과 8 월 의 판매 규모 가 하락 하면 서 부동산 기업 의 자금 출처 중의 '계약금 및 예매 금', '개인 담보 대출' 두 가지 지표의 성장 속도 가 모두 하락 했다.

베 이 징 의 한 상장 부동산 업 체 관계 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 조절 정책 이 공급 과 수요 양쪽 에 모두 제한 을 가 져 왔 고 이 로 인해 부동산 업 체 의 자신 감 이 보편적으로 떨 어 졌 다 고 말 했다.이 동시에 시장 신호 의 전 도 는 일련의 연쇄 반응 을 가 져 왔 다. 판매 가 좋 지 않 으 면 상환 에 영향 을 주 고 상환 이 원활 하지 않 으 면 융자, 융자 부족 이 투자 에 영향 을 미친다.

통계 청 이 발표 한 또 다른 그룹 에 따 르 면 8 월 부동산 개발 경기 지 수 는 100.85 로 올해 들 어 가장 낮 았 다.

이 같은 부동산 업 체 들 은 최근 2 차 집중 공급 지 에서 지원자 가 부족 해 유 찰 되 는 현상 이 눈 에 띄 게 늘 어 난 것 은 부동산 업 체 들 의 자신 감 이 여전히 부족 하 다 는 뜻 이 라 고 덧 붙 였 다.

이런 가운데 전통 성수기 인 '김 구 은 십' 의 시장 흐름 은 어 떨 까.

반 호 는 기업 융자 단 이 지속 적 으로 압력 을 받 기 때문에 판매 회수 금 은 부동산 업 체 운영 의 생명선 이 될 것 이 라 고 주장 했다.전통 적 인 '금 구 은 십' 의 판매 노드 에 직면 하여 부동산 기업 은 시장 불확실 성 에 대응 하고 년도 판매 임무 의 달성 을 확보 하 며 자금 을 안정 적 으로 회수 하고 연말 에 땅 을 얻 기 위해 칩 을 준비 하기 위해 일정한 판 촉 조 치 를 내 놓 는 것 이 일반적인 작업 이다.그 중에서 일부 현금 흐름 압력 이 비교적 큰 부동산 업 체 는 비교적 강 한 판 촉 을 할 수 있다.

앞서 부동산 업 체 들 은 기 존의 정책 적 압력 과 시장 자신 감 속 에서 '김 구 은 십' 의 열 기 는 그리 크 지 않 을 것 이 라 고 주장 했다.반면 연말 에 실적 을 노 리 는 단계 에서 부동산 업 체 들 이 비교적 강력 한 판 촉 행 사 를 실시 하고 시장 도 연말 에 '꼬리' 를 칠 전망 이다.