전세 자 유 롭 게 내리 기 파문 조사: 아파트 임대 '호랑이 타기'

자유분방 한 집주인 리 리 (가명) 가 너무 답답 하 다.지난해 7 월 12100 원 / 월 가격 으로 주택 공급 원 을 자유 임대 에 맡 긴 뒤 최근 '집사' 가 '가격 을 물 리 쳤 다' 는 이유 로 위탁 가격 을 1900 원 에서 10200 원 으로 낮 춰 달라 고 요구 하면 서 '가격 인하 없 이 해약' 을 했다.

이 리 는 4 년 간 의 위탁 계약 을 자 유 롭 게 체결 한 것 으로 이번 가격 인 하 는 계약 기간 이다.약정 에 따 르 면 매년 약 30 일의 '공백 기' 를 견 뎌 내 는 토대 에서 첫해 의 위탁 가격 은 12100 위안 / 월 이 었 고 그 이후 해마다 3% 씩 증가 했다.이후 3 년 간 리 리 가 받 아야 할 월 별 위탁 임대료 수익 은 각각 12463 위안, 128137 위안, 13222 위안 으로 나 타 났 다.

가격 인 하 를 원 하지 않 기 때문에 리 리 는 어 쩔 수 없 이 또 다른 선택 에 직면 하 게 되 었 다. 즉, 자 유 롭 게 계약 을 위반 하 는 것 이다.계약 에 따 르 면 이 리 는 2 개 월 방세 에 해당 하 는 위약 금 (2.42 만 위안) 을 자 유 롭 게 배상 한다.그러나 자 유 롭 게 말 하면 주택 을 인 테 리 어 하고 개조 한 적 이 있 기 때문에 리 리 리 는 인 테 리 어, 가구 등 비용 을 배상 해 야 한다 고 하 는데 이 비용 은 5 만 위안 에 가깝다.상대방 이 계약 해 지 를 강행 하면 결국 2 만 여 위안 을 더 붙 이 겠 다 는 것 이다.

리 리 의 불만 은 전염병 으로 인해 택시 대여 가 어 려 울 때 자 유 롭 게 계약 위반 으로 가격 을 낮 추 겠 다 고 협박 해 딜레마 에 빠 졌 다 는 점 이다.또한 계약 을 자 유 롭 게 위반 한 상황 에서 인 테 리 어 비용 을 배상 하 는 조항 이 없고 자 유 롭 게 요구 할 근거 가 없다.

베 이 징 임대 시장 거래 가 냉담 하고 임대료 가 하락 하기 때문에 최근 에 많은 업주 들 이 자 유 롭 게 가격 을 내 려 달 라 는 요 구 를 받 았 고 하락 수준 은 수백 위안 에서 수천 위안 까지 다양 하 며 개별 주택 공급 원 의 위탁 가격 은 30% 에 가깝다.이것 도 대량의 계약 분쟁 을 야기 했다.

자유 측은 21 세기 경 제 를 향 해 베 이 징 에서 가격 을 내 린 주택 공급 원 의 비율 이 1% 미 만 이 라 고 보도 했다.그러나 기자 에 따 르 면 실제 데 이 터 는 이보다 훨씬 높 고 많은 업주 들 이 동 네 를 단위 로 권익 보호 군 을 구성 하 며 비슷 한 상황 을 가 진 동 네 는 수 십 개 에 달 하고 베 이 징 시의 각 지역 에 분포 한다.자유 외 에 달걀 껍질, 같은 장 임대 기구 가 최근 에 도 전세 감면 분쟁 을 겪 었 다.

현재 자 유 롭 게 관리 하 는 주택 규 모 는 100 만 채 를 넘 어 중국 최대 의 장 임대 아파트 운영 업 체 다.그러나 최근 몇 년 동안 자 유 롭 게 신뢰 위 기 를 맞 고 있다. '포름알데히드 문', 비밀번호 잠 금 사건 에 이 어 '조세 인하 파문' 은 새로운 위기 로 진화 하고 있다.다만 이번 분쟁 의 대상 은 세입 자 에서 집주인 으로 바 뀌 었 다.

임대 업계 의 선두 주자 로 서 자 유 롭 게 닥 치 는 위기 도 업계 전반 의 축소판 이다.지난 몇 년 간 바람받이 에 있 던 임대 업 계 는 한때 야만 적 으로 성장 했다.지금 은 규모 성장 이 어 려 울 때 일련의 문제 가 수면 위로 떠 오 르 기 시작 했다.

"가격 이 거꾸로 나 가요."

리 리 의 집 은 베 이 징 시 조양 구 장 부 향 북 리 에 위치 하고 152 평방미터 에 달 하 는 3 호실 이다.거실 을 개조 한 후에 이 건물 은 4 개의 방 으로 바 뀌 어 세 를 놓 았 다.

리 리 는 전권 위임 으로, 어떤 가격 에 택 시 를 대 는 지 알 수 없 었 다.하지만 월 12100 원 의 위탁 가격 으로 임대 해도 이 주택 은 뚜렷 한 가격 비교 우 위 를 보이 지 않 는 다.같은 동네 의 유사 한 가구 형 을 참고 로 현재 이 동네 같은 주택 단지 에서 자유 로 이 소유 하고 있 는 주택 원가 의 전체 임대 가격 은 12000 위안 - 13000 위안 / 월 에 달 하고 다른 기구 산하 주택 가격 은 약 11500 위안 / 월 정도 이다.

물론 이 동 네 는 인 테 리 어 를 잘 하 는 같은 종류의 주택 원 이 있 는데 전체 임대 가격 은 14000 위안 / 월 이상 에 달 할 수 있다.그러나 이런 종류의 주택 은 수량 이 적 고, 리 리 의 집 도 이 부류 에 속 하지 않 는 다.

위탁 가격 이 임대 가격 보다 높 은 것 은 '가격 이 거꾸로 매 긴 다' 고 하 는데 통상 위탁 가격 이 너무 높 거나 임대료 가 너무 낮 다 는 것 을 반영 한다.여러 사업 주 들 이 21 세기 경제 보도 에 자 유 롭 게 임대 가격 을 낮 추 라 고 요구 한 이 유 는 '가격 이 거꾸로 오 른 것' 이 라 고 밝 혔 다.

리 리 가 주택 공급 원 을 자 유 롭 게 계산 하 는 것 을 시작 으로 지난 1 년 동안 베 이 징 임대 시장 은 평 화 롭 고 임대료 수준 은 그녀 가 기대 하 는 것 처럼 지속 적 으로 오 르 지 않 았 으 며 오히려 하락 세 를 보 였 다.

조개 연구원 에 따 르 면 2019 년 8 월 부터 베 이 징 시의 임대료 수준 은 동기 대비 계속 하락 했다.조개 연구원 고급 분석가 황 훼 (黃 훼) 씨 는 2020 년 2 ~ 4 월 전염병 으로 인해 임대 거래 가 영향 을 받 아 임대료 수준 이 지속 적 으로 하락 했 고 5 월 에 임대 시장 거래 가 절정 에 이 르 러 가격 이 다소 올 랐 다 고 밝 혔 다.6 월 에 전염병 상황 이 반복 되면 서 거래 량 이 다시 하락 했 고 가격 의 환 적 인 비율 은 변화 가 크 지 않 았 으 나 작년 동기 보다 현저히 낮 았 다.

자유 응답 에서 도 "2020 년 들 어 경제 와 전염병 상황 의 불확실 성, 그리고 도시 계획 의 변경, 상권 이전, 지역 사회 가 출입 을 엄 격 히 통제 하 는 등 영향 을 받 아 주택 임대 시장 에 현저 한 변화 가 생 겼 다. 특히 개별 주택 은 위탁 가격 과 임대 가격 이 거꾸로 오 르 는 추세" 라 고 설명 했다.

가격 조정 전에 주택 이 비어 있 는 현상 이 이미 비교적 보편적이다.석 경 산 간지 역 송 씨 동네 사업 주 는 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 올해 설 이후 방 두 개 를 3 개 월 동안 비 워 두 었 다 고 한다.자유 와 의 협상 끝 에 월 세 를 800 원 낮 춰 올해 5 월 말 에 집 을 임대 했다.

"임대 시장의 활약 도 는 취업 환경 과 밀접 한 관 계 를 가진다."제갈량 의 주택 데이터 연구 센터 는 각 대기업 들 이 모두 적 극 적 으로 재 생산 을 하고 있 지만 전염병 의 영향 을 받 아 기업 들 이 인력 을 줄 이 고 원 가 를 낮 추 는 것 이 정상 적 인 모습 을 보이 고 있어 임대 시장의 활성 도 는 높 지 않다 고 지적 했다.

고가 확장 의 고통

후 징 휘 사고 수석 경제학 자 후 징 휘 는 전염병 이 가 져 온 단기 적 인 영향 에 비해 고가 의 집 을 가 져 오고 인 테 리 어 를 다시 하 는 데 따 른 '비용 부담' 도 가격 을 내 릴 수 밖 에 없 는 원인 이 라 고 주장 했다.

감독 진 이 2014 년 에 처음으로 '임대 판매 병행' 을 제기 한 후에 임대 시장 이 신속하게 발전 하면 서 일부 대형 임대 관리 기구 도 이에 따라 발전 했다.2017 년 부터 2018 년 까지 고속도로 의 규모 확장 에서 업계 경쟁 이 절정 에 이 르 렀 고 일부 기구 들 은 고가 로 주택 공급 원 을 쟁탈 하기 시작 했다.

"가장 미 쳤 던 때 는 2018 년 7, 8 월 이 었 다."후 징 후 이 는 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 자유, 달걀 껍질 등 기구 가 시장 가격 보다 높 은 수준 으로 주택 공급 원 을 쟁탈 하고 자신의 원가 도 크게 높 아 졌 다.

주 홍 우 (가명) 의 1 세트 2 주택 은 베 이 징 시 조양 구 농 광 남 로 단지 에 위치 하고 있 으 며, 2014 년 에 그 는 4 년 간 의 위탁 협 의 를 자 유 롭 게 체 결 했 으 며, 당시 의 위탁 가격 은 5000 위안 / 월 이 안 되 었 다.2018 년 에 주 홍 우 는 자 유 롭 게 2 년 의뢰 협 의 를 체 결 했 고 의뢰 가격 은 8000 위안 / 월 을 넘 었 다.당시 같은 동네 업주 가 자체 적 으로 같은 주택 을 임대 한 가격 은 7500 위안 / 월 안팎 이 었 다.

이 동시에 '품질 임대' 의 자 유 를 제시 하고 집 을 '표준화 인 테 리 어' 하기 도 한다.주 홍 우 는 21 세기 경제 에 처음 의뢰 했 을 때 방 안의 가구 와 가전제품 은 다소 낡 아 보이 지만 정상 적 인 사용 에 전혀 영향 을 주지 않 았 다 고 보도 했다.'표준화' 를 이유 로 방 안의 에어컨, 냉장 고 를 자 유 롭 게 바 꾸 고 가구 전 체 를 거의 바 꾸 었 다.

후 징 후 이 는 이러한 조작 으로 인해 자 유 롭 게 비용 이 '무 거 워 지고 임대료 수준 이 계속 올 라 가 야 이런 원 가 를 커버 할 수 있다 고 주장 했다."긴 임대 아파트 운영 업 체 들 의 재무 모델 중 기본 임대 료 는 매년 10% 정도 오른다."

실제로 경매 인 테 리 어 를 한 후에 임대 하고 운영 업 체 의 브랜드 효 과 를 중첩 하면 그 자체 가 가격 을 올 리 는 데 도움 이 된다.많은 집주인 들 은 손 이 자 유 롭 게 지나 간 후에 집의 대외 임대 가격 이 이전 보다 수백 위안 에서 천 위안 이상 높다 는 것 을 반영 한다.

그러나 전체적으로 보면 시장의 추 세 는 이런 지속 적 인 성장 기 대 를 지탱 하지 못 하 는 것 같다.

조개 연구원 에 따 르 면 2012 년 1 월 베 이 징 시의 월 평균 임대료 51.3 위안 / 제곱 미터 / 월, 2020 년 6 월 84.4 위안 / 제곱 미터 / 월, 8 년 반 동안 임대료 가 64.7% 올 랐 다.그동안 베 이 징 은 두 차례 나 임대료 가 급 격 히 오 르 는 단 계 를 거 쳤 다.하 나 는 2013 년, 둘 째 는 2016 년 - 2018 년 이 고 월 평균 임대료 의 동기 대비 성 장 률 은 10% 를 넘 었 다.그러나 2019 년 8 월 부터 지금까지 베 이 징 의 임대료 수준 은 전년 도 동기 대비 마이너스 성장 세 를 보 여 왔 다.

어떤 의미 에서 보면 임대 업 계 는 야만 적 인 성장 을 거 쳐 조 정 된 결과 다.

제갈량 의 주택 연구원 은 2019 년 에 장 임대 아 파 트 는 지속 적 으로 폭발 적 인 폭발 이 일 어 났 고 허위 주택 공급 원, 군 임대 주택 등 으로 인해 임대 시장 에 대한 감독 이 강화 되 었 으 며 많은 도시 들 이 임대 시장 을 정돈 하 는 전문 팀 을 설립 했다 고 주장 했다."기구 가 낮은 임대료 로 세입 자 를 유치 하고 집주인 이 주택 을 빨리 임대 하기 위해 시장 에 따라 임대 료 를 낮 출 수 밖 에 없다."

이 동시에 전기 임대료 수준의 지속 적 인 상승 은 어느 정도 에 소비 능력 을 초과 하고 시장 도 스스로 조정 하고 있다.

성장 의 딜레마

실제로 2019 년 하반기 부터 자유, 아파트, 알 껍질 등 긴 임대 아파트 운영 업 체 들 이 잇달아 일부 집주인 들 과 가격 인 하 를 협상 하고 있 지만 그 당시 에는 전통 임대 성수기 가 아니 었 기 때문에 관심 도가 높 지 않 았 고 업주 들 도 강 한 반등 을 보이 지 않 았 다.

이번 조세 인하 사태 가 계속 발효 되 는 것 은 가격 인하 폭 이 크 고 범위 가 넓 은 것 외 에 도 인 테 리 어, 가구 등에 대한 보상 조건 을 자 유 롭 게 제시 하기 때문이다.많은 업주 들 은 이 요구 가 근거 가 없다 고 생각한다.

21 세기 경제 보도 기자 가 입수 한 위탁 관리 계약 에 따 르 면 계약 은 일방적으로 계약 을 위반 한 상황 에 대해 약정 을 했 으 나 업주 가 계약 을 위반 하거나 일부 조항 을 위반 하여 자 유 롭 게 계약 을 위반 한 경우 에 만 '인 테 리 어 손실 비용' 과 '새로운 배치 손실 비용' 을 지불해 야 한다.

베 이 징 시 동원 로 펌 파트너 이 송 변호 사 는 이번 인하 사태 에서 미 처 합의 하지 못 한 사실 이 있 지만 사업 주 들 이 계약 조항 을 위반 하거나 위반 하 는 행 위 는 없 기 때문에 이 비용 을 지불 할 필요 가 없다 고 주장 했다.

한 취업 자 는 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 최근 몇 년 동안 자유 로 이 확장 되 었 으 나 현 재 는 계약 위반 으로 원 가 를 낮 추 는 것 을 아 끼 지 않 고 회사 가 직면 하고 있 는 문제 가 상당히 심각 하 다 고 설명 했다.

공개 정보 에 따 르 면 2018 년 1 월 부터 지금까지 4 차 융자 를 자 유 롭 게 마 쳤 다.공개 되 지 않 은 A + 바퀴 를 제외 하고 나머지 3 라운드 융자 는 모두 100 억 위안 이 넘는다.

그러나 우리 나라 의 임대 판매 비율 이 낮은 현실 은 임대 업 무 를 효율 적 인 비 즈 니스 모델 로 만 들 기 어렵다.공개 데이터 에 따 르 면 2015 년 부터 2017 년 까지 자유 3 년 간 누적 적 자 는 약 13 억 위안 에 달 했다.그러나 이후 관련 자 료 는 공개 되 지 않 았 다.

이미 출시 된 장 임대 아파트 브랜드 는 예외 없 이 모두 손 해 를 보고 있다.2017 년 부터 2019 년 까지 청 객 아 파 트 는 각각 2.45 억 위안, 4.99 억 위안, 4.98 억 위안 의 적 자 를 냈 다.마찬가지 로 2017 년 부터 2019 년 까지 알 껍질 아 파 트 는 각각 2.7 억 위안, 13.70 억 위안, 34.37 억 위안 의 적 자 를 냈 다.2020 년 1 분기 에 달걀 껍질 이 12 억 34 만 위안 의 적 자 를 냈 다.

후 씨 는 전염병 의 영향 이 없 더 라 도 전세 인하 논란 이 불 거 질 것 이 라 며 이 뒤 에는 임대 업계 의 성장 난이 뒤 따 르 고 있다.

최근 몇 년 동안 도시 화 발전 이 새로운 단계 에 접어 들 면서 일부 핫 이 슈 도시 의 산업 과 인구 가 외국 으로 이전 하 는 데다 가 경제 성장 속도 가 느 려 지면 서 임대 수요 에 영향 을 줄 것 이다.

후 경 휘 는 핫 이 슈 도시 의 임대 수요 와 임대료 수준 이 계속 오 를 수 없다 고 말 했다.

후 징 후 이 는 장 임대 아 파 트 는 규모 효과 가 있 지만 결국은 주기 가 길 고 투자 수익 률 이 낮은 업 종이 기 때문에 규모, 시간 과 정밀 화 된 관 리 를 통 해 가 치 를 실현 해 야 한다 고 주장 했다.자본 의 증 가 는 대규모 투자 에 도움 이 되 지만 투자 수익 문 제 를 해결 할 수 없다.반면 규모 가 클 수록 자금 압박 과 적자 도 커진다.

이번 조세 인하 파문 이 업 계 를 열광 에서 진정 시 킬 수 있 을 지 는 지 켜 봐 야 하지만 자유 에 미 치 는 영향 은 이미 나 타 났 다.21 세기 경제 보도 에 따 르 면 현재 많은 업주 들 이 자체 임대 도 높 은 가격 을 유지 하기 어렵 다 는 점 을 고려 해 소송 을 진행 하 는 비용 도 만만 치 않 은 것 으로 나 타 났 다. 자유 와 협상 하고 임대 하 는 것 을 선 택 했 지만 계약 해 지 를 선택 한 업 주 는 더 이상 자 유 롭 지 않다 고 주장 했다.이와 함께 빈 객실 이 많아 현재 자 유 롭 게 베 이 징 에 있 는 여러 지역 에서 주택 접 수 를 중단 했다.